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Acheter les murs sans le fonds de commerce : pourquoi et comment ?

par | 8 Avr 2026

L’achat de murs commerciaux sans acheter le fonds de commerce est une stratégie prisée chaque année par de nombreux investisseurs et chefs d’entreprise. Ce mode d’acquisition permet de sécuriser un patrimoine immobilier tout en misant sur une rentabilité durable.

Cependant, la distinction entre murs et fonds reste parfois floue. Cet article vous aide à y voir clair sur les avantages et les enjeux de cet investissement à optique patrimoniale.

Récap – Acheter les murs sans le fonds

C’est quoi ?
Acheter le local physique (l’immobilier), sans reprendre l’activité commerciale.
Objectif
Investissement patrimonial et revenus locatifs stables.
Structure d’achat
SCI conseillée pour l’optimisation fiscale et la transmission facilitée.
Financement
Prêt pro appuyé sur les loyers du bail commercial.

Quelle différence entre les murs et le fonds ?

L’Immobilier

Les murs commerciaux

Le bien physique. Posséder les murs signifie être le bailleur, percevoir un loyer et gérer le bâtiment.

L’Activité

Le fonds de commerce

L’exploitation : clientèle, matériel, enseigne. On possède l’entreprise mais on paie un loyer au propriétaire des murs.

Les atouts de l’achat des murs seuls

Stabilité locative

Le bail commercial (3/6/9 ans) vous garantit une visibilité sur vos revenus fonciers sur le long terme.

Transmission simplifiée

Via une SCI, vous transmettez des parts sociales plutôt qu’un actif immobilier rigide, optimisant ainsi les droits de mutation.

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6 points à examiner avant l’achat

01. État structurel

Conformité électricité, plomberie et normes PMR/sécurité.

02. Baux en cours

Analyse de la durée restante et des indexations de loyer.

03. Profil locataire

Solvabilité et pérennité réelle de l’activité commerciale.

04. Fiscalité

Choix IR vs IS et analyse de la TVA applicable.

FAQ – Murs commerciaux

Comment financer cet achat ? ▼
Le crédit bancaire professionnel est la norme. Le dossier doit prouver la rentabilité via le bail commercial et la santé financière du locataire en place.
Puis-je exploiter le local moi-même ? ▼
Non, l’achat des murs ne donne pas droit à l’exploitation. Le fonds de commerce appartient à l’exploitant. Vous ne pouvez l’utiliser qu’à la fin du bail ou par rachat du fonds.
Maxime Roussel

ARTICLE RÉDIGÉ PAR

Maxime ROUSSEL, Directeur de mon Financement Pro

Chef d’entreprise et spécialiste du financement professionnel, Maxime Roussel accompagne depuis 2017 les entrepreneurs dans leurs projets de création, de reprise et de développement. Ses articles s’appuient sur une expérience de terrain, une bonne connaissance des attentes des banques et une approche concrète du financement professionnel.

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